金融商品 INDEX

不動産を購入する場合にいちばん気になるのは、やはり住宅ローンでしょうか。不動産の取得、維持にさまざまな税金や費用がかかります。そのなかで住宅ローンにかかる金利や費用は、金額的に大くなること、今いろいろな選択肢があることによって皆さんの頭を悩ませていることと思われます。

金融の自由化後、住宅ローンも銀行によってさまざまな商品が出てきました。

ここでは、３つの異なる銀行の住宅ローンを金利や手数料の面から比較してみていきます。

前提条件：自己の居住用不動産取得のための住宅ローン　（2005年5月現在）
期間30年の住宅ローン3,000万円、当初10年固定金利を採択

このローンは、今後の金利上昇にそなえ、１０年間の金利を固定します。１０年後は変動金利になりますが、銀行によってはその時点でいくらかの手数料を払って固定金利に切り替えられるところもあります。

*キャンペーン実施中の金利

キャンペーン金利を適用するという前提でみていきます。

Ａ銀行の手数料、特に保証料や繰上げ返済手数料は大変高い設定になっています。一方金利を見てみると、Ａ銀行の金利はＢ銀行より約０．４％、Ｃ銀行より１．４％も低い設定になっています。 ３，０００万円の借り入れに対し１．４％の金利の差はかなり大きいものです。単純に計算してみても金利だけで当初1年間に３，０００万円　ｘ　１．４％　＝　４２０，０００円の差が出ます。 Ａ銀行の保証料や繰上げ返済手数料は高いですが、Ｃ銀行と比べると、総合的には安く済みそうです。
Ｂ銀行はＡ銀行より金利は０．４％ほど高くなりますが保証料はなく繰上げ返済手数料もかなり安い設定になっています。 繰上げ返済を積極的に行っていきたい方は、Ａ銀行の場合とＢ銀行の場合とでどちらが総合的に得かを判断してください。

前提条件：自己の居住用不動産取得のための住宅ローン　（2005年5月現在)
期間30年の住宅ローン3,000万円、当初3年固定金利を採択

このローンは、当初の金利を少しでも抑えたい場合に採択されます。当初３年間は固定金利で大変低い金利設定になっています。３年後は変動金利になりますが、銀行によってはその時点でいくらかの手数料を払って固定金利に切り替えられるところもあります。今後金利の上昇が見込めない場合には、特に有効なローンです。

*キャンペーン実施中の金利

キャンペーン金利を適用するという前提でみていきます。

当初3年の固定金利商品の場合、最初の3年はかなり低い金利で借りることができます。3行を比べてみた場合、手数料が高いが金利の安いＡ銀行と金利は高いが手数料が安いＢ、Ｃ銀行に分かれます。 金利の差はＡ銀行とＣ銀行で０．５５％。３，０００万円の借り入れに対しＡ銀行に払う利子はＣ銀行に支払う利子と比べ、単純に計算して約1年で１６５，０００円安くなります。ただし、Ａ銀行の場合ローンの保証料として５７４，０００円払わなくてはなりません。結果的にはＡ銀行もＣ銀行も同じくらいの費用になりそうです。３年後はどの銀行の金利も変動に変わりますのでその後の金利にはそれほどの差はないものと思われます。ここで決め手は繰上げ返済をどのくらいする予定か、です。繰上げ返済をすることによってローン期間全体の金利を少なくすることができますから、繰上げ返済をどんどんしていきたいという方は、Ｂ銀行やＣ銀行のように繰上げ返済にかかる手数料が安いか無料のところを選ぶことをおすすめします。

自分にあった住宅ローンの選び方

ここでは「住宅ローンにかかる手数料と金利」に注目して３つの銀行の商品を比較してみました。 実際には住宅ローンを決める段階で、さまざまな障害が出てきます。各銀行では「住宅ローンを組める人の条件」を提示していますが、この条件を満たすことができないと住宅ローンを組んでもらえないのです。 また、費用の面以外でも銀行はいろいろな工夫を凝らしています。たとえば普通預金の残高がある一定額以上になると、一定額を超えた分は自動的にローンの繰上げ返済に充てられるといったサービスをしているところもあります。 ですから、住宅ローンを組む場合には手数料、金利はもちろんですが、どの銀行で自分はローンを組めるか、どの銀行のサービスが自分のニーズにあっているかを考慮した上で商品を選ぶことも大切になってきます。

２００５年５月、東京都心部の住宅価格が１７年ぶりに上昇に転じました。

この１７年間、日本の不動産価格が下がる一方で、世界の主要都市の不動産価格はどんどん上昇してきました。今の東京の不動産価格は、ニューヨークやロンドンと比べて割安です。自由経済の元では割安なものに投資が集まります。やっと、東京の不動産にも復活の兆しが見えてきました。

さて、不動産投資もいいかな、と考え始める方も多いのではないのでしょうか。不動産投資や投資信託・ＲＥＩＴのところで少し触れておりますが、資金的に余裕がないのなら、「不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ　Japn Real Estate Investment Trust）」をはじめるのが良いかと思います。

ＲＥＩＴは、投資家から資金を集めて「投資法人」を設立し、その「投資法人」が優良不動産に投資するファンドです。このファンド、日本では２０００年から設立されることができるようになり、証券取引所で上場され取引されてきました。 ＲＥＩＴの本場アメリカと比べて歴史が浅い日本のＲＥＩＴですが、４年ほどの間に基準価格が１．５〜２倍くらいになっているものが結構あります。 投資信託ですから、元本割れすることがある商品ですが、この価格の上昇はすごいものです。 配当も年３−５％です。