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不動産投資の実践
不動産投資にあたって発生するさまざまなコスト
不動産投資にかかるコストをもう少し詳しく見ていきましょう。
１． 税金
不動産を購入し、所有することによって税金がかかります。また、不動産を売却したときにも売却益があれば税金がかかります。
| 不動産取得税 | <<２００３年４月１日～２００６年３月３１日>> ３％ |
| 登録免許税 | <<２００３年４月１日～２００６年３月３１日>> ・ 不動産の売買により所有権移転を登記するのにかかる免許税： １％ ・ 抵当権設定登記： ０．４％ <<２００６年４月１日～>> ・ 不動産の売買により所有権移転を登記するのにかかる免許税： ２％ ・ 抵当権設定登記： ０．４％ |
| 固定資産税 | １．４％ |
| 都市計画税（市街化区域内のみ） | ０．３％ |
| 所得税（不動産賃貸から生ずる所得にたいして） | 他の所得（給与所得等）と合算して超過累進税率 |
| 所得税（不動産の売却から生ずる所得に対して） | <<２００４年１月１日～ >> ・長期所有（その年の１月１日において所有期間が５年超） ：２０％ （所得税１５％、住民税５％） ・短期所有（その年の１月１日において所有期間が５年以下）：３９％ （所得税３０％、住民税９％） |
上記税金については、身近な税金で詳しく説明しています。
２． 借り入れ利息
不動産を一括現金で買われる方は、ほとんどいないはずです。 換金しやすい預貯金や現金は、もしものときのためにある程度は確保しておかなければならないからです。 また、借り入れをすることによって、少ない資金でもって大きな投資ができます。
いわゆる住宅ローンは、住宅に抵当権を設定してお金を借りますので、他のローンに比べて金利は安く設定されています。 さらに低金利の現在、１０年固定金利の住宅ローンで金利が２％台というのも登場しています。
３． 不動産の維持管理費
不動産を所有するには、その不動産を維持管理するためのさまざまな費用がかかります。
固定資産税を除く不動産の維持管理費用には、次にあげるものがあげられます。
- マンション投資の場合、マンション管理費や修繕費
- 通常の不動産使用により生じてくる内外装の劣化の補修 たとえば、畳の張替え、壁紙の張替え、じゅうたん張替え、床のメンテナンス、など
- 不動産に火災保険を付した場合の保険料
４． 不動産の物理的価値減少
不動産の建物価値は時の経過に伴って少しづつ減少します。この減少した部分を実際に計ることは大変難しいので、「減価償却」という方法を用いて計算します。鉄筋コンクリート建物は建物価値減少は少なく、木造は大きく計算されます。
５． 不動産の付加価値の減少・増加、不動産価格の推移
不動産の価格は、同じ建物・同じ広さの土地であっても、場所によってさまざまです。この価格の違いを生み出しているのが不動産の付加価値です。 銀座の１００㎡の土地と、北海道の１００㎡の土地の値段が、まったく違うのは誰にでもわかると思います。銀座の土地の価値が北海道のそれとはまったく違うのは感覚的にわかるのです。この違いの元が不動産の付加価値です。 ただこの付加価値、厄介なのは、実際に計測することが難しいという点です。この付加価値、不動産投資における重要なポイントなのですが。
また、将来不動産市場における不動産価格が上昇するか、横ばいか、あるいは下降ぎみかの推測も重要なポイントです。 不動産価格を予測するのに、金利を見ることが良くあります。金利が下がると不動産を買う人が増えるので不動産価格が上昇するわけです。
上記１から４までの費用に関しては、容易に計算ができます。この費用を上回る賃貸料収入があれば、不動産投資で損しないはずなのですが、問題は不動産の価格がどの程度動くかということなのです。 不動産の相場の増減によって、賃貸料の相場も変わってきます。不動産を売却するときにも、付加価値の増減によって、いくらで売れるのかがまったく異なってくるのです。 ですから、不動産投資を始めるにあたって、一番要求される能力は、不動産の価値の推移が見極められる、ということになるでしょう。
不動産投資に際しては、不動産鑑定士のいる専門事務所で相談をしてみるのもいいかもしれません。大きな金額の投資の際には、相談料をかけても確実な商品に投資をするのが大切です。
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不動産投資信託 Ｊ－ＲＥＩＴのすすめ
不動産投資の短所として、
- 多額の資金が必要
- 不動産について専門的知識が要求される
- 不動産投資をやめたいとき、不動産売却などに対して手間とコストがかかる
- 投資不動産を賃貸した場合、所得の計算などの手間がかかる
といった点が挙げられると思います。
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不動産投資信託のリスク
不動産投資信託は、元本が保証されているわけではありません。 また、不動産投資信託は、市場価値が変動するであろうリスクは、株式より低く、金利商品より高くなっています。 その結果、不動産投資信託からの収益は、金利商品よりは高く、株式より低い収益が見込まれることになります。