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不動産の譲渡にかかる税金
不動産を譲渡したときに、売却益がでるとその売却益に税金がかかります。個人が所有している不動産の売却益にかかる税金は「所得税」と「住民税」です。
サラリーマンの方でしたら通常所得税は給与から源泉徴収されていますが、不動産の売却益があったなら確定申告をしなければなりません。
不動産売却益の計算
まずは不動産の売却によって売却益がでたのか、売却損なのかを計算します。 いわゆる、「譲渡所得」の計算をすることになります。
譲渡所得の計算
| 課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除額 |
取得費とは、売った不動産の購入代金から減価償却費を控除した金額です。取得費が不明の場合や、譲渡価額の５％未満の場合、譲渡価額の５％として計算します。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支出した費用です。不動産仲介手数料や立退き料などが該当します。
特別控除額はいろいろありますが、主なものは次のとおりです。
| 収用のために土地、建物を譲渡した場合 | ５，０００万円 |
| 自己が居住の用に供していた家屋やその土地を譲渡した場合 | ３，０００万円 |
税額の計算（平成１６年１月１日以降の譲渡分）
土地、建物などの不動産を売却した場合の税金は、他の所得と分離して計算します。
＜短期譲渡所得の場合 （その年の１月１日で所有期間が５年以下のものの譲渡） ＞
| 課税譲渡所得 ｘ 税率（所得税３０％、住民税９％） |
＜長期譲渡所得の場合 （その年の１月１日で所有期間が５年を超えるものの譲渡） ＞
| 課税譲渡所得 ｘ 税率（所得税１５％、住民税５％） |
申告
譲渡した年の翌年２月１６日から３月１５日までに確定申告をしてください。 また、以下に掲げる特例を受けられる方も必ず確定申告をしてください。特例を適用することによって収める税金がない方も確定申告書を提出しないと、特例が受けれません。
居住用財産の買い替えの特例
居住用財産を売却して、代わりのものを取得した場合、要件に該当すると課税の特例が受けれます。
＜要件＞
①譲渡した年の１月１日において譲渡した居住用財産の所有期間が１０年超
②譲渡した年の前年から翌年までの３年間に、代わりの居住用財産を購入すること
③譲渡した年の翌年１２月３１日までに、代わりの居住用財産に居住すること
④譲渡資産も買換資産も日本国内のものであること
⑤他の特例（３，０００万円特別控除など）を受けていない
⑥特別な関係の者への譲渡でないこと
⑦譲渡した日において譲渡した居住用財産の居住期間が１０年以上
⑧取得した家屋の居住用床面積が５０㎡以上２８０㎡以下
⑨取得した土地の面積が５００㎡以下
⑩取得する住宅が耐火建築物である場合、新築後２５年以内のものであること
＜特例＞
課税譲渡所得を次のとおり計算することができます
| 課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 買換資産の取得価額 |
原則的計算方法で、課税譲渡所得が出る場合でも、買換資産の価額が譲渡価額より大きい場合は課税されないことになります。
相続等により取得した居住用財産を買換えた場合
相続等により取得した居住用財産を売却して、代わりのものを取得した場合、要件に該当すると課税の特例が受けれます。
＜要件＞
①譲渡した年の１月１日において譲渡した居住用財産の所有期間が１０年超
②譲渡した年の前年から翌年までの３年間に、代わりの居住用財産を購入すること
③譲渡した年の翌年１２月３１日までに、代わりの居住用財産に居住すること
④譲渡資産も買換資産も日本国内のものであること
⑤他の特例（３，０００万円特別控除など）を受けていない
⑥特別な関係の者への譲渡でないこと
⑦譲渡した資産は、相続や遺贈により父母または祖父母から取得したもので、３０年以上自己の居住の用に供してたものである
＜特例＞
課税譲渡所得を次のとおり計算することができます
| 課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 買換資産の取得価額 |
特定の居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除制度
居住用財産を売却して売却損が出る場合もあるでしょう。この売却損は、一定の要件を満たした場合、他の所得（たとえば給与所得）と相殺できます。
＜要件＞
①譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超の自己居住用財産の売却である
②平成１８年１２月３１日までに譲渡していること
③譲渡した年の前年１月１日から翌年１２月３１日までの間に、買換え資産を取得すること
④買換えた住宅に、取得日の翌年１２月３１日までに居住、または居住する見込み
⑤相殺の適用を受ける年の合計所得金額が３，０００万円以下
⑥親族などの特別な関係の者への譲渡でない
⑦取得する家屋の住居部分面積が５０㎡以上
⑧譲渡した土地の５００㎡までの部分について適用
⑨譲渡した年以前３年以内にこの特例をうけていない
＜特例＞
損失の金額は、譲渡した年の翌年以後３年間の総所得金額から控除することができます。
特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除
前記のものは、「居住用財産を買換えた」場合の適用ですが、これは「譲渡した」だけの場合に適用します。
＜要件＞
①譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超の自己居住用財産の売却である
②平成１６年１月１日から平成１８年１２月３１日までに譲渡していること
③相殺の適用を受ける年の合計所得金額が３，０００万円以下
④譲渡した資産にかかる一定の借入金を有すること
⑤親族などの特別な関係の者への譲渡でない
＜特例＞
「損失の金額」は、譲渡した年の翌年以後３年間の総所得金額から控除することができます。
※ ここでいう「損失の金額」は、「住宅ローン残高 － 譲渡価額」が上限となります。
居住用財産の長期譲渡所得の特例
一定の要件を満たす居住用財産の譲渡所得は、通常より低い税率で税額を計算することができます。
＜要件＞
①譲渡した年の１月１日において所有期間が１０年超の自己居住用財産の売却である
②譲渡した年以前３年以内にこの特例をうけていない
③親族などの特別な関係の者への譲渡でない
＜特例＞
通常より低い税率が適用されます。
| 譲渡所得のうち６，０００万円までの金額 | 所得税１０％、住民税４％ |
| 譲渡所得のうち６，０００万円を超える部分の金額 | 所得税１５％、住民税５％ |